Mietspiegel Berlin 2026: die Miete richtig ansetzen
Der Berliner Mietspiegel 2026 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, gilt für rund 1,6 Millionen Wohnungen und beruht auf etwa 17.000 erhobenen Mietdaten. Für Wohnungen ab Baujahr 2016 und für Sozialwohnungen gilt er nicht. Sein Durchschnittswert liegt bei 7,71 Euro je Quadratmeter nettokalt, die Spanne für deine Wohnung hängt von Baujahr, Größe, Ausstattung und Wohnlage ab. Über die Onlineabfrage des Mietspiegels gibst du Straße und Hausnummer ein, bekommst die Wohnlage und das passende Mietspiegelfeld und liest dort Mittelwert und Spanne ab.
Innerhalb der Spanne entscheidet die Orientierungshilfe der Mietspiegel-Broschüre: Merkmale wie ein hochwertiger Bodenbelag, ein zweites Bad oder eine Einbauküche rücken die Miete nach oben, ein fehlender Balkon, eine Wohnung im Erdgeschoss ohne Aufzug oder ein schlecht gedämmtes Haus nach unten. Das Ergebnis ist die ortsübliche Vergleichsmiete.
Mietpreisbremse Berlin: was du bei Neuvermietung verlangen darfst
Ganz Berlin ist als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen, und die Mietpreisbremse gilt hier bis Ende 2029. Bei einem neuen Mietvertrag darf die Nettokaltmiete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Liest du im Mietspiegel 9,00 Euro ab, sind 9,90 Euro je Quadratmeter die Grenze.
Drei Ausnahmen sind erlaubt, und du musst sie vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform mitteilen, sonst kannst du dich später nicht darauf berufen:
- Vormiete. Hat der Vormieter schon mehr gezahlt, darfst du diese Miete weiter verlangen. Erhöhungen im letzten Jahr vor dem Auszug zählen dabei nicht.
- Neubau. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Bremse ausgenommen.
- Umfassende Modernisierung. Die erste Vermietung nach einer Modernisierung, deren Kosten etwa ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus erreichen, ist frei. Eine normale Renovierung reicht dafür nicht.
Ein Mieter, der zu viel zahlt, kann die Miete rügen und bekommt den überzahlten Betrag zurück. Wer die Miete von Anfang an sauber am Mietspiegel ausrichtet, spart sich diesen Streit. Der Berliner Mietendeckel gilt seit 2021 nicht mehr.
Zweckentfremdungsverbot: Ferienwohnung und möbliert auf Zeit
Wohnraum darf in Berlin nur zum dauerhaften Wohnen genutzt werden. Wer eine Wohnung tageweise oder wochenweise an Gäste vermietet, sie als Büro nutzt oder länger als drei Monate leer stehen lässt, braucht eine Genehmigung des Bezirksamts. Das regelt das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz, und die Bußgelder reichen bis 500.000 Euro.
Ferienwohnung
Für die Vermietung an Touristen stellst du beim Wohnungsamt deines Bezirks einen Antrag. Mit der Genehmigung bekommst du eine Registriernummer, die in jeder Anzeige und auf jeder Plattform sichtbar sein muss. Die Gebühr liegt je nach Bezirk zwischen etwa 100 und 225 Euro. Deine eigene Hauptwohnung darfst du für einzelne Tage im Jahr untervermieten, wenn du selbst dort wohnst; auch dafür brauchst du die Registriernummer.
Möbliert auf Zeit
Die befristete Vermietung einer möblierten Wohnung ist keine Zweckentfremdung, solange die Mieter ihren Lebensmittelpunkt für die Mietdauer nach Berlin verlegen und die Wohnung tatsächlich bewohnen. Das Verwaltungsgericht Berlin sieht Mietverhältnisse ab drei Monaten regelmäßig als zulässig an. Auch für möblierte Wohnungen gilt die Mietpreisbremse; ein Möblierungszuschlag ist erlaubt, muss aber im Vertrag gesondert ausgewiesen und angemessen sein. Die Fragen und Antworten der Senatsverwaltung beschreiben die Grenzfälle.
Energieausweis und Anzeige
Bevor die erste Anzeige online geht, brauchst du einen gültigen Energieausweis für das Gebäude. Bei einer Eigentumswohnung stellt ihn die Hausverwaltung, bei einem eigenen Haus ein Energieberater oder Schornsteinfeger aus. Aus dem Ausweis gehören in jede Anzeige: die Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch), der Endenergiekennwert in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr, der wesentliche Energieträger der Heizung, das Baujahr und, wenn im Ausweis vorhanden, die Effizienzklasse. Spätestens bei der Besichtigung legst du den Ausweis vor, nach Vertragsschluss bekommt der Mieter eine Kopie.
Die Anzeige selbst nennt Größe, Zimmerzahl, Lage, Nettokaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung, Kaution und Verfügbarkeit. Einzelbesichtigungen kosten Zeit, bringen dir aber ein Bild vom Bewerber, das ein Massentermin nicht liefert.
Mieterauswahl und Mietvertrag
Bei der Auswahl gilt das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz: Herkunft, Religion, Geschlecht, Alter, Behinderung und sexuelle Identität dürfen keine Rolle spielen. Fragen dazu, nach Schwangerschaft oder Familienplanung sind unzulässig. Zulässig sind, sobald eine Anmietung ernsthaft im Raum steht, die Selbstauskunft mit Einkommen und Arbeitgeber, die letzten Gehaltsnachweise, eine Schufa-Auskunft und die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des bisherigen Vermieters. Unterlagen abgelehnter Bewerber löschst du nach der Entscheidung.
Den Mietvertrag schließt du schriftlich. Er nennt Mietbeginn, Nettokaltmiete, die Betriebskostenvorauszahlung mit Verweis auf die Betriebskostenverordnung, die Kaution, die vermieteten Räume samt Keller und Stellplatz und die Regel zu Schönheitsreparaturen. Willst du eine Staffel- oder Indexmiete, muss sie ausdrücklich vereinbart sein; beide unterliegen in Berlin bei der Ausgangsmiete ebenfalls der Mietpreisbremse. Ein Zeitmietvertrag ist nur mit einem gesetzlich anerkannten Grund möglich, etwa Eigenbedarf nach Ablauf. Unwirksame Klauseln gehen zu deinen Lasten, deshalb lohnt ein aktueller Vordruck eines Vermieterverbands.
Kaution und Übergabe
Die Kaution beträgt höchstens drei Nettokaltmieten und darf in drei gleichen Raten gezahlt werden. Du legst sie getrennt von deinem Vermögen an, üblich ist ein Mietkautionskonto, und die Zinsen gehören dem Mieter.
Bei der Übergabe gehst du gemeinsam durch alle Räume und hältst im Protokoll fest: Zustand von Wänden, Böden und Fenstern, vorhandene Schäden, Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Heizung, die Zahl der übergebenen Schlüssel und das Datum. Fotos ergänzen das Protokoll. Beide unterschreiben, jeder bekommt ein Exemplar. Der Berliner Mietratgeber der Senatsverwaltung erklärt aus Mietersicht, welche Rechte dein Mieter ab diesem Tag hat.
Häufige Fragen zum Vermieten in Berlin
Wie hoch darf die Miete bei Neuvermietung in Berlin sein?
In ganz Berlin gilt die Mietpreisbremse. Bei einem neuen Mietvertrag darf die Nettokaltmiete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die du mit dem Berliner Mietspiegel 2026 ermittelst. Lag die Miete des Vormieters schon höher, darfst du sie in dieser Höhe weiter verlangen. Ausnahmen gelten für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
Darf ich meine Berliner Wohnung als Ferienwohnung oder möbliert auf Zeit vermieten?
Als Ferienwohnung nur mit Genehmigung des Bezirksamts und einer Registriernummer, die in jeder Anzeige stehen muss. Ohne Genehmigung ist die tageweise Vermietung eine Zweckentfremdung und wird mit hohen Bußgeldern belegt. Möbliert auf Zeit ist erlaubt, wenn die Mieter für die Mietdauer ihren Lebensmittelpunkt nach Berlin verlegen und dort wohnen; ab etwa drei Monaten Mietdauer geht die Verwaltung regelmäßig davon aus.
Brauche ich für die Vermietung einen Energieausweis?
Ja. Spätestens bei der Besichtigung musst du den Energieausweis unaufgefordert vorlegen und nach Vertragsschluss eine Kopie übergeben. Schon in der Anzeige gehören die Pflichtangaben hinein: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, Energieträger der Heizung, Baujahr und, falls ausgewiesen, die Effizienzklasse. Wer die Angaben weglässt, riskiert ein Bußgeld.
Wie viel Kaution darf ich in Berlin verlangen?
Höchstens drei Nettokaltmieten. Die Mieterin oder der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Du musst das Geld getrennt von deinem Vermögen anlegen, in der Regel auf einem Kautionskonto, und die Zinsen stehen dem Mieter zu. Eine höhere Kaution ist unwirksam, auch wenn sie im Vertrag steht.
Muss ich dem Mieter sagen, was der Vormieter gezahlt hat?
Wenn du dich auf die Ausnahme der Vormiete berufst, also mehr als Mietspiegel plus zehn Prozent verlangst, weil der Vormieter schon so viel gezahlt hat, musst du das vor Vertragsabschluss unaufgefordert und in Textform mitteilen. Dasselbe gilt für die Ausnahmen Neubau und umfassende Modernisierung. Ohne diese Auskunft kannst du dich später nicht auf die Ausnahme berufen und musst die zu viel gezahlte Miete zurückzahlen.
Welche Unterlagen darf ich von Bewerbern verlangen?
Vor der Besichtigung nur Name und Kontakt. Erst wenn eine ernsthafte Anmietung im Raum steht, darfst du nach Einkommen, Arbeitgeber und einer Schufa-Auskunft fragen und dir eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des bisherigen Vermieters zeigen lassen. Fragen nach Familienplanung, Religion, Herkunft, Gesundheit oder Parteizugehörigkeit sind unzulässig. Bewerbungsunterlagen, die du nicht mehr brauchst, löschst du nach der Entscheidung.
Diese Seite erklärt den Ablauf und die Berliner Vorschriften in allgemeiner Form, sie ist keine Rechtsberatung und ersetzt im Einzelfall weder eine Anwältin noch den Vermieterverband. Verbindlich sind der Berliner Mietspiegel 2026, das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz, die Auskünfte des zuständigen Bezirksamts und das BGB; Fristen, Grenzen und Gebühren können sich ändern. Stand: September 2026.